Зачем нужно разрешение опеки?
По закону все сделки с недвижимостью, собственниками которой, в том числе, являются дети, проводятся только с предварительного согласия органов опеки. И такое согласие они дадут, если будут уверены, что права и интересы ребенка соблюдены. А именно:
- в новой квартире ребенок получит не меньшую долю, чем в предыдущей (статья 37 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», статьи 7, 21);
- после продажи недвижимости при наличии у семьи другого жилья деньги за проданную долю несовершеннолетнего будут переведены на его личный банковский счет и сохранятся там до совершеннолетия ребенка.
Для опеки важно знать, что после продажи квартиры имущественные условия ребенка улучшаться (или хотя бы не ухудшаться). Какие факторы об этом говорят:
- доля ребенка в новой квартире будет стоить дороже, чем в предыдущей;
- доля ребенка в новой квартире будет больше по площади.
В доказательство этого при оформлении сделки органы опеки потребуют от вас пакет документов (помимо обязательных):
- заявление на получение разрешения на продажу;
- сведения о том, квартира какой площади приобретается;
- документы, подтверждающие переход права собственности на ребенка;
- договор основания на квартиру (документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире);
- технические паспорта продаваемой и приобретаемой квартиры;
- согласие банка на то, что ребенок будет одним из собственников недвижимости (если жилье приобретается в ипотеку);
- нотариально заверенный документ о том, что родители обязуются выделить ребенку долю в квартире после выплаты ипотеки и снятия залога (если при оформлении ипотеки банк откажет в предоставлении согласия на выделение ребенку доли);
- другие документы, которые могут потребоваться в зависимости от ситуации.
Все нюансы, связанные с оформлением сделки, прописываются в распоряжении органов опеки. Если их не выполнить и не учесть, сделку впоследствии могут признать недействительной.
Разрешение опеки на оформление сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних собственников требуется до достижения ребенком 18 лет. Пока ребенку не исполнится 14 лет, все сделки с недвижимостью от его имени проводят родители (законные представители). С 14 до 18 лет ребенок может сам подписывать договор купли-продажи и приобретать недвижимость и доли в ней.
Материнский капитал и ипотека: нюансы
Ни банки ни органы опеки не любят ипотечные сделки, в которых замешаны дети.
Банки зачастую не хотят кредитовать детские доли в квартирах – это лишние сложности. Поэтому на это стоит обратить особое внимание при выборе кредитной организации.
А органы опеки могут посчитать, что при залоге имущественное положение ребенка ухудшается и создаются определенные риски. Тем более могут отказать в сделке, если квартира приобретается в строящемся доме – там ведь доля выделяется не сразу, да и жилья, как такового, по факту еще нет. К тому же далеко не каждого застройщика органы опеки могут одобрить – здесь тоже масса нюансов и условий. Поэтому предугадать результат такой сделки трудно, в таких вопросах все решается индивидуально.
Если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал – а в этом случае на каждого ребенка обязательно будут выделены доли – органы опеки будут следить за сделкой еще тщательнее и контролировать каждое ваше действие. И на каждое такое действие от вас потребуется документ: регистрация нового жилья в Росреестре, доказательство, что сделка не ухудшает положение детей – а это часто требуется сделать, например, при переезде в другой город или покупке квартиры меньшей площади, но большей стоимости.
Если вы покупаете квартиру с использованием материнского капитала, здесь тоже придется пройти несколько кругов бюрократического ада. И связаны они, опять же, с выделением долей на каждого ребенка – это условие обязательно при использовании господдержки на приобретение жилья. Здесь риски есть и для покупателя и для продавца. И главный заключается в том, что сделку могут аннулировать в случае нарушений прав детей.
Не будучи специалистом в вопросах недвижимости, довольно сложно учесть и предусмотреть все эти нюансы. Поэтому гораздо проще и надежнее обратиться к тем, кто этими вопросами занимается профессионально.
Специалисты агентства недвижимости «СОВА» предоставят исчерпывающую информацию и помогут разобраться в этих юридических лабиринтах. Просто позвоните по телефону в Тюмени: 67-67-67 или напишите в чат-бот на сайте: sova72.ru.
