Пять этапов проверки вторичного жилья перед покупкой

Пять этапов проверки вторичного жилья перед покупкой

Покупать квартиру на вторичном рынке все равно что минное поле перейти. Одно неверное движение — и трагедии не избежать. Поэтому принцип «100 раз проверь, один раз купи» работает здесь безотказно. И чтобы вы не оступились, мы вместе с заместителем директора по работе с клиентами, менеджером агентства недвижимости «Сова» Ларисой Егоровой подготовили подробный гайд о том, как проверить вторичное жилье на юридическую чистоту перед покупкой.


Шаг первый: возьмите выписку из ЕГРН.


Начните с проверки документов на квартиру. Речь идет о выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Выписку можно получить самостоятельно — по запросу на сайте Росреестра или в МФЦ. С помощью электронных сервисов это можно сделать всего за 5 минут. 

Зачем она нужна? Этот документ все равно что ладонь для хироманта — можно узнать реальное положение дел в отношении данной квартиры. А именно: сведения о собственнике, кадастровую стоимость, дату ввода объекта в эксплуатацию, получить информацию об имеющихся ограничениях прав и обременениях, отметке об отсутствии согласия супруга, о сделке с недвижимостью.

Также в выписке отражена история перепланировок. В документе есть план квартиры. Сверьте его с расположением комнат: если перегородки на чертеже и в реальности не совпадают – потребуйте у продавца привести документы в порядок, или снизить цену, либо вернуть все перегородки обратно. Важно! Если перепланировка выполнена без официального на то разрешения, то узаконить ее можно только через суд.


Шаг второй: изучите документ-основание


Документ-основание показывает, на основании чего у продавца возникло право собственности: договора купли-продажи, договора дарения, договора о приватизации и т.д. Здесь, к сожалению, и может быть установлена та самая мина, на которую лучше бы не нарываться. Лариса Егорова объясняет — почему:


- Сегодня действует много субсидированных программ — для молодых, многодетных семей и так далее. И очень часто при покупке недвижимости используются государственные деньги, или ипотечный кредит. А это означает, что продать жилье впоследствии будет не так просто — есть очень важные нюансы. Возьмем материнский капитал — если продавцы не выполнили требования закона, покупатель попросту рискует в будущем лишиться квартиры. Произойти это может в любой момент, ведь у такой сделки практически нет срока давности. Причем увидеть в документах, использовались ли деньги маткапитала или ипотечный кредит (и погашен ли он), тоже не так просто. Можно, конечно, запросить справку из Пенсионного фонда или банка, но не факт, что она вам поможет. Та же справка из Пенсионного фонда не дает понимания, на какой именно объект недвижимости использовалась субсидия. Ведь у собственника их может быть несколько. Профессиональному риелтору в этом проще разобраться — есть опыт, знания, да и просто чутьё. Так что не стоит пренебрегать помощью специалиста. Иначе последствия могут быть печальными.


Шаг третий: оформите разрешение супруга


Чтобы продать квартиру, приобретенную в браке, которая считается совместно нажитым имуществом, необходимо нотариально заверенное разрешение супруга. Это важно. Как и то, что подобное согласие очень желательно и при покупке квартиры. Ведь все, что приобретается в период брака, является совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. Вторая половина должна также сказать свое «да» - деньги-то семейные. И если такого согласия не будет, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить сделку. Зачем вам лишние хлопоты и переживания? Лучше позаботиться об этом заранее.


Шаг четвертый: узнайте, кто зарегистрирован в квартире


Чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире, попросите продавца предоставить копию поквартирной карточки из паспортного стола. Ее делают быстро, обычно в день обращения. Зачем она нужна? В этой справке указаны все проживающие в квартире, а также история перехода прав. 


Лариса Егорова:


- В ситуации с несовершеннолетними детьми многие допускают такую ошибку: они считают, что если после продажи жилья семья сразу купит другой объект недвижимости, все обязательства перед детьми будут выполнены. А именно обязательства по наделению детей долями в отчуждаемой недвижимости. Есть определенные моменты, о которых нужно знать, иначе сделка может обернуться серьезными проблемами.  

Вообще сделки, в которых участвуют дети, очень сложны и требует крайне грамотного подхода. Даже специалисту сходу бывает сложно разобраться во всех нюансах и просчитать риски. На это требуется время и опыт. А людям, не сведущим в юридических тонкостях, тем более будет сложно. Поэтому лучше обратиться за помощью к профессионалам — они знают, как решить любую проблему.


Шаг пятый: проверьте долги


По закону долги по квартире переходят от прежнего владельца квартиры к новому. Поэтому если вы не хотите нести это финансовое бремя, заранее проверьте квартиру на отсутствие долгов.


Лариса Егорова:


- Это серьезный вопрос. В моей практике были случаи, когда сумма задолженности превышала стоимость продаваемого объекта. Из-за долгов сделка в любой момент может быть поставлена на «стоп», счета могут быть заблокированы. Поэтому предусмотрите заранее все эти вещи.


Вместо заключения


Лариса Егорова:


- Я всегда говорю своим специалистам: не ищите пути обхода проблемы, ищите пути ее решения. И это самый верный и надежный способ привести сделку к положительному результату. Для клиента мы являемся гарантом того, что сделка пройдет юридически чисто.

Поэтому перед оформлением сделки наши специалисты проделывают огромную работу, тщательно и скрупулезно проверяя все детали. Вопрос «обращаться к профессиональному риелтору перед покупкой недвижимости или нет?» - для меня вообще не стоит. Это, к сожалению, тот случай, когда скупой платит дважды. Даже профессиональному юристу сложно разобраться в вопросах недвижимости, что уж говорить про обычных граждан. На этом рынке много обмана. Больно смотреть на людей, ставших жертвами мошенников. 


Наши специалисты всегда готовы оказать помощь и проконсультировать. Обращайтесь: телефон в Тюмени - 67-67-67. Можно написать в онлайн-чат на нашем сайте.